За последний год строительная корпорация «Авиакор» получила безусловное лидерство в сфере жилищного строительства. Только в этом году корпорация планирует ввести не менее 100 тысяч кв.метров жилья в рамках «Кошелев-Проекта». Примечательно, что серьезный рост рыночных позиций компании проходил на фоне всеобщих рассуждений о падении строительной индустрии и полной стагнации сегмента первичного жилья. Почему именно кризисный период стал для «Авиакора» временем особого подъема? Какую роль в этом сыграл профессионализм и опыт менеджмента компании? Что происходит на ее строительных площадках сегодня? Обо всем этом в беседе с «Делом» рассказал председатель совета директоров СК «Авиакор» Владимир Кошелев.

- Какие, на ваш взгляд, проблемы сегодня наиболее актуальны для строителей? 

Наверное у каждого строительной компании есть свой набор проблем с которыми она сталкивается. Если вы спрашиваете о наиболее актуальных, то наверное имеете ввиду некие общие проблемы, актуальные для всех участников отрасли. Думаю, что такие проблемы связаны с настроениями людей, с установками, которыми живет общество, с менталитетом. И в этом смысле мы все сталкиваемся с настороженностью и  недоверием людей, которые в свою очередь очень хорошая почва для нелепых слухов и выдумок. Чего только не наслушается о своих объектах, наверное, наверное каждый, даже самый добросовестный строитель. Я иногда подумываю не начать ли коллекционировать слухи и байки, которые ходят о наших проектах и выкладывать их на сайте кампании. В уголке курьезов и юмора.

А с другой стороны, настроения такие вполне объяснимы. В отрасли есть кризис доверия, вызванный вполне очевидными причинам. Не все и не всегда выдерживали свои обязательства перед потребителям. Не всегда проекты были просчитанными и экономически обоснованными. Поэтому эту общую проблему дефицита доверия и связанных с ним последствий нам всем приходится преодолевать.

- И тем не менее, «Кошелев-Проект» очень популярен среди потенциальных покупателей, то есть тех людей, которые заинтересованы и планируют покупку жилья. С чем может быть связан такой мощный интерес к нему?

- Думаю, нам удалось верно выстроить отношения с потребителями. Найти нужную тему для разговора. Ведь мы,  по сути,  не рекламируем сегодня товар, не рекламируем квартиры. Мы просто день за днем рассказываем о том, как работаем. С первого дня строительства привозим на стройплощадку журналистов. Сначала мы привезли ваших коллег в чистое поле, позже — к заложенным фундаментам и так по каждому этапу строительства. Мы, без преувеличения скажу, освещали каждый свой шаг на стройплощадке.  Кроме того мы проводим экскурсии для потенциальных покупателей — возим на их площадку, показываем дома как с черновой или чистовой отделкой, так и без нее, обсуждаем,  какие варианты им интересны. Для удобства потребителей ведем круглосуточную трансляцию строительства в сети Интернет.

Поэтому, когда люди приезжают на стройку и своими глазам видят,  как она идет, как растет микрорайон, как подводят к домам коммуникации, отношение их меняется. Градус недоверия падает, когда ты своими руками можешь пощупать, например,  качество чистовой отделки или убедиться, что стяжку мы кладем  действительно с фиброволокном и применяем для этого современное немецкое оборудование.

Так что максимальная открытость стала той самой стратегией, которая позволяет успешно работать на фоне огромного количества обманутых дольщиков, на фоне экономического кризиса.  Но и этот успех невозможен без кропотливой работы, когда ты каждый день что-то делаешь для проекта.

- Интенсивная работа важна для вас с точки зрения процесса или результата?

- Процесс без результата — это ерунда. Ориентироваться можно только на результат. Благими намерениями сыт не будешь, и людей не накормишь. Нужно добиваться поставленной цели.

- Серьезная часть «Кошелев-проекта» - это социальная инфраструктура. Почему, на ваш взгляд, она принципиальна при комплексных застройках территорий?

- Все очень просто. Пресловутый кризис изменил нашего потребителя. Не секрет, что значительная часть покупателей недвижимости покупали не жилье, а квадратные метры, как эквивалент стоимости. В недвижимость, которая росла в цене, вкладывали, как в валюту или ценные бумаги. Люди,  не глядя,  покупали по несколько квартир, а потом перепродавали их. Такой был у них бизнес.  По сути,  это были инвесторы, а не покупатели жилья. Им было все равно, что там вокруг этого дома растет, есть ли детская площадка, далеко ли школа.  Существовали какие-то ценовые котировки квадратного метра, зависящие от района города. Этими метрам инвесторы и торговали. Как только кризис остановил рост цен на недвижимость, а  потом они начали падать,  инвесторы стремительно ушли с рынка.

Но те люди, которым нужен был дом для жизни, а не метры для перепродажи,  никуда не делись. Вот они-то  как раз очень заинтересованы не только в цене квадратного метра, но и в том, что будет их окружать после заселения — где у них будут находиться ближайшие магазины, школы, детские сады, в каком виде будет осуществлено благоустройство, какая управляющая компания будет их обслуживать, сколько будут стоить ее услуги.

Поэтому мы считаем, что социальная инфраструктура становится ключевым фактором, влияющим на решение потребителя, покупающего квартиру.  Уверен, что в ближайшее время объектов с социальной инфраструктурой станет значительно больше, а у строителей,  стихийно строящих по одному дому,  шансы на успешную реализацию будут падать.                

- Не менее 100 тысяч кв.м. «Кошелев-Проекта» будут сданы уже к концу текущего года, при чем первая очередь будет сдана уже в сентябре. За счет чего вам удастся держать такие темпы? Как удается достичь сравнительно низкой стоимости данного жилья? 

- Действительно, в сентябре в рамках «Кошелев-Проекта» будет введено не менее 80 тысяч кв.м. жилья. А начиная с августа,  у нас стартовало строительство второй очереди, и 60% ее мы планируем сдать к декабрю этого года. Мы и до этого строили свое жилье  достаточно  быстро, например, за 2007 год мы сдали 120 тысяч кв.м. Уже не первый год мы являемся лидерами по вводу жилья в эксплуатацию по Самаре, так что ничего сверхъестественного для себя мы здесь не открыли. Только в 2009 году мы сократили ввод жилья, что было связано с концентрацией на запуске нашего нового завода ЖБИ в Курумоче. В дальнейших планах по строительству  у нас выход на объем 200 тысяч кв.м.  в год. Ориентировочно произойдет это к  2011 году.

Выдерживать такие высокие темпы нам позволяет крепкая материально-техническая база  -  завод ЖБИ, собственные производственные подразделения по металлическим и оконным конструкциям. Это с одной стороны. А с другой,  опытные специалисты, профессиональный менеджмент. Кстати, скорость строительства напрямую связана с себестоимостью. Чем быстрее строишь, тем меньше ненужных издержек.

Вообще, по поводу низкой стоимости могу сказать следующее — мы не торгуем ниже себестоимости, не работаем себе в убыток. При этом у нас заложены 5% доходной составляющей на всех объектах. Наши объемы оцениваются в миллиарды  рублей, поэтому нам и хватает средств. Да, на рынке есть игроки, рассчитывающие на 100% прибыли. Но мы так не работаем. 

- Вы упомянули, что в прошлом году вы запустили завод в Курумоче. Насколько серьезно он повлиял на скорость строительства? Какую часть продукции вы отдаете на сторону? 

- Завод сегодня покрывает потребности наших строительных площадок. Конечно,  мы поставляем продукцию и на  внешний  рынок, но эта часть сегодня незначительна. Много расходуем материалов сами.
Свое производство обеспечивает предсказуемость сроков поставки, мы не зависим от чьих-то срывов и нестыковок. А это позволяет выдерживать запланированный график строительства. Кроме того, завод современный — поэтому продукция отличается европейским качеством. Покупатели, приходя на стройку,  не верят, что потолки не выравнивались специально. Подозревают, что это чуть ли не гипсокартон, пока не потрогают руками и не убедятся, что это плита.

- Все чаще представители банковского сектора начали говорить о восстановлении кредитования стройиндустрии. Однако приоритет — за компаниями, строящими жилье «эконом»-уровня. С чем это, на ваш взгляд, связано? С какими банками работает «Авиакор»?

- Мы работаем со Сбербанком, с которым сложились давние партнерские отношения. Сегодня банк предлагает очень интересные условия для наших потребителей. Это  ипотечные кредиты под наши объекты на 10 лет, под 10% годовых  при первоначальном взносе в 10%. На мой взгляд,  это очень хорошее, выгодное предложение.

Многим такой продукт Сбербанка позволит реально улучшить свои жилищные условия. Именно улучшить, потому  что жилье «эконом»-класса, в нашем случае,  это не то жилье, где экономят на качестве. Скорее наоборот.  На наших объектах оно значительно превосходит качество иных, так называемых, премиум-проектов.

Я больше вам скажу. Ближайшее будущее  - за массовым жилищным строительством, а не за элитными новостройками. Людей, которые могут себе позволить по-настоящему элитное жилье не так много. Значительно больше людей, которым нужно новое, качественное жилье по доступной цене. Поэтому банки и ориентируются на рынок недорогого  жилья, как на очень емкий и перспективный.

Мне кажется, что этот процесс поворота банковского сектора к сегменту массового жилья очень важен для людей, для отрасли,  для города, для страны в целом. Именно массовому потребителю нужны деньги на покупку жилья.

Потребители,   ориентированные на дорогое и элитное жилье, думаю, свои финансовые проблемы всегда решат. Без посторонней помощи. Другой вопрос, что настоящее элитное жилье вряд ли смогут найти. Поэтому, пока мы не изменим лицо города, пока не переселим людей из ветхого жилья в новые кварталы, так называемые элитные небоскребы будут существовать в окружении полуразрушенных и перенаселенных домов, со всеми вытекающими от такого соседства проблемами.

- Вы являетесь руководителем СРО «Строители Поволжья». Что происходит с вашей законодательной инициативой по регулированию долевого строительства?

- Мы считаем, что раз саморегулируемым организациям вменили контроль и ответственность за качество строительства, то они должны контролировать и сроки, связанные с долевым строительством. То есть человек отдает деньги, и за них отвечает не только строительная компания, но и СРО, которая выдала ей допуск.  Я вижу, что сегодня многие руководители СРО отказываются брать на себя такую ответственность,  и считаю, что это неправильно. Потому,  что такие явления как обманутые дольщики,  наносят колоссальный урон всей строительной отрасли. А это значит, что если государство поручило самим строителям выдавать допуски на виды работ, то почему бы не ввести допуск,  позволяющий собирать деньги с людей,  только тем  компаниям, которые сроки не срывают и не имеют обманутых дольщиков.

- Как  вы считаете, проблемы обманутых дольщиков связаны с прямым мошенничеством или речь идет о финансовой безграмотности компаний?

- На 99% это безграмотное управление, 1% - это мошенники. Но, опять же, почему безграмотные лица имеют право собирать с людей деньги? Потому,   что над ними нет нормального контроля. Если СРО будут отвечать своим компенсационным фондом перед дольщиками — они будут внимательно проверять работу компаний, так как отвечают за них собственными деньгами.

- Насколько эффективной показала себя схема выкупа квартир государством? Будете ли вы и в дальнейшем претендовать на заключение контрактов с различными госведомствами по выкупу жилья?

- Это очень хорошая помощь строителям. Ведь,  если говорить, в частности, о «Кошелев-проекте», который в масштабах страны выглядит сравнительно небольшой стройкой, то это рабочие места для более чем 5 тысяч человек. При чем, это нормальная, долгосрочная, вовремя оплачиваемая работа. В этом году мы заключили госконтракт, в дальнейшем планируем выходить на конкурсы по получению контрактов с государственными ведомствами. С Минобороны у нас уже налажены отношения — у них не сворачивается программа по жилью для военнослужащих, и они крайне заинтересованы в наших квартирах.

- Как развивается гостиничный проект, который строит «Авиакор»? 

- В этом году будет закончено проектирование, затем мы выходим на экспертизу и к концу года планируем выйти на площадку. Мы и до этого занимались коммерческой недвижимостью, но основной приоритет мы отдаем жилью, поэтому строим ее в рамках наших микрорайонов — это торговые, офисные помещения в шаговой доступности. Вся наша коммерческая недвижимость идет в связке с жильем — моллов мы не строим.  Поэтому гостиничный проект — особая тема и партнер у нас здесь серьезный — корпорация Hilton — гостиничный бренд мирового уровня. Для проектирования мы пригласили звезду европейской архитектуры Джона Сиферта. Рассчитываем построить красивый и комфортабельный отель, с высоким уровнем сервиса.

- Ранее  была информация о планах «Авиакора» по застройке территории на ул. Дыбенко. Что сейчас с этим проектом?

- Ведется его проектирование, а в 2011 году собираемся приступить. Но пока речь идет о социальных объектах — это семь детсадов, три школы, спортивно-оздоровительный комплекс, а также магазины и офисы. Все это будет нацелено на обслуживание жилого микрорайона на 1,3 млн кв.метров. 

- Этим летом официально кризису «исполнилось» два года. Как, на ваш взгляд, изменилась самарская стройиндустрия за это время?

- Не вполне корректно,  с моей стороны,  комментировать работу других строительных компаний. Но,  я думаю, что произошли нормальные, вполне предсказуемые вещи, которые должны были случиться, но кризис их только ускорил. С рынка наконец-то ушли непрофессионалы. Не зря нашли китайское обозначение символа «кризис», где два иероглифа, один из которых обозначает «опасность», другой - «возможность». Главное было эту возможность увидеть.

Дело № 7  август 2010 года
Вера АНДРИЯНОВА